Weitere Verschärfung bei Hypothekarvergabe

Im Januar beschloss der Bundesrat die Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers für die Vergabe von Hypotheken. Gleichzeitig rief er die Bankiervereinigung dazu auf, der laschen Praxis gewisser Finanzhäuser bei der Hypothekarfinanzierung Einhalt zu gebieten. Die anschliessenden Verhandlungen zwischen Nationalbank, Finanzmarktaufsicht (Finma) und der Bankiervereinigung mussten Ende April allerdings für gescheitert erklärt werden. Ob nun freiwillig oder nicht: Der Bund drängt weiterhin auf eine Neuregulierung der Hypothekarvergabe. Über die Ausgestaltung der geplanten Regelung wurde offiziell bislang nichts bekanntgegeben. Hinter den Kulissen heisst es aber, die Lagebeurteilung sei dieselbe wie im Januar: Aufgrund der Ungleichgewichte im Immobilienmarkt sei es also nach wie vor dringlich, die Nachfrage zu dämpfen. Zur Diskussion stehen etwa strengere Tragbarkeitskriterien für die Kreditnehmer, eine schnellere Amortisationspflicht oder eine tiefere Belehnungsgrenze. Ein Entscheid von Bundesseite könnte laut Marktinsidern in den nächsten Wochen fallen. Der Bundesrat könnte die Verordnungsrevision dann bis Herbst in Kraft setzen.

Geprellte Eigenheimbesitzer

Die Banken allerdings wehren sich vehement gegen weitere Massnahmen. Und auch der Finanzberater MoneyPark steht einer weiteren Regulierung der Hypothekarvergabe innerhalb der nächsten Monate kritisch gegenüber. Die Beurteilung der Wirkungen bereits eingeleiteter Massnahmen - die Einführung des antizyklischen Kapitalpuffers sowie die verschärfte Selbstregulierung der Banken - würde so nämlich gar nicht erst abgewartet.

Für Eigenheimbesitzer wären die Folgen indes klar: Die finanzielle Belastung aus ihrer Hypothek würde weiter steigen. Die Banken haben bereits ihre Richtmargen für Hypotheken nach oben angepasst. Während sich diese Preiserhöhungen im Bereich von 0,15% - 0,25% bewegen, würden höhere Amortisationsverpflichtungen noch viel direkter die finanziellen Verpflichtungen der Eigenheimbesitzer belasten. Insbesondere würde dies den Neuerwerb einer Immobilie erschweren, was in Kombination mit den übrigen Rahmenbedingungen den Markt stark belasten könnte.

Sanfte Landung der Immobilienpreise

Argumente für ein vorerstes Abwarten liefert zudem das kürzlich publizierte Immo-Monitoring von Wüst & Partner. Demnach zeichnet sich das Szenario eines ‚soft landings‘ der hohen Immobilienpreise ab: Die Preise für Einfamilienhäuser seien im Jahr 2013 erstmals seit Jahren nicht flächendeckend gestiegen. In rund 400 Gemeinden (von 2400) lägen sie sogar unter dem Niveau von 2012. Eigentumswohnungen seien gar in 500 Gemeinden günstiger geworden. Eine solche Entwicklung würde die Risiken eines abrupten Wertzerfalls der Immobilien und damit einhergehende Probleme bei den Hypothekarfinanzierungen bei den Banken mindern.

Ebenfalls aufhorchen liess eine neue Studie des Immobilienberaters Knight Frank, der dem weitverbreiteten Glauben an die Helvetische Immobilienblase widerspricht. Der Preis von Häusern und Wohnungen sei nicht zu hoch, sondern genau da, wo er sein soll, heisst es. Knight Frank analysierte in der genannten Studie zum einen das Verhältnis der Kosten für Wohneigentum zur Miete, zum anderen das Verhältnis des Schweizer Durchschnittseinkommens zu den Immobilienpreisen. Das Fazit: In 9 von 27 untersuchten Ländern, darunter die Schweiz, seien die Immobilien zurzeit fair bewertet.

Abschaffung Eigenmietwert

Anstelle die Banken bei der Vergabe von Hypotheken mit immer neuen staatlichen Eingriffen zu beschränken, würde dem Bundesrat mit der Aufhebung des Eigenmietwertes ein eigenes Instrument zur Verfügung stehen. Ebenso denkbar wäre eine Erhöhung der steuerbegünstigen Amortisation im Rahmen der 3. Säule - ein Gedanke, der vor dem Hintergrund der bestehenden Vorsorgethematik in unserem Land ein Teil der Lösung sein könnte. Mit diesen Massnahmen würde ein steuerlicher Anreiz entstehen, die Verschuldung sukzessive abzubauen und die persönliche Vorsorge stärker aufzubauen.

Eidg. Dipl. Bankfachexperte, Leiter Beratung Moneypark

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