So lässt sich in Ausland-Immobilien investieren

Wenn beim Investieren gar nichts mehr geht, sind Immobilienanlagen gerade für institutionelle Anleger der letzte Anker. Die Pensionskassen haben die direkte Immobilienquote in ihren Portfolios in den vergangenen Monaten deshalb auch sukzessive auf 23 Prozent erhöht. Das ist ein neues Allzeithöchst, wie aus einer aktuellen KPMG-Benchmark-Studie hervorgeht.

Bei der Wahl des Anlagedomizils gilt allerdings weiterhin Heimat, Heimat über alles. Mit anderen Worten: Bei Immobilien wagen sich selbst grosse institutionelle Anleger nur mit äusserster Vorsicht über die Landesgrenzen. Nach Angaben der UBS-Immobilienexperten Elias Hafner und Thomas Veraguth machen ausländische Immobilien bei Pensionskassen deshalb erst rund 10 Prozent des gesamten Immobilienportfolios aus: Das ist aus Diversifikationsgedanken doch eher tief.

Schritt um Schritt ins Ausland

Die extreme Zurückhaltung hat ihre Gründe: Direktinvestitionen im Ausland sind oft mit hohen administrativen Kosten und einem grossen Kontrollaufwand verbunden. Dazu kommt, dass jede zweite Pensionskasse schon allein wegen ihres Anlagereglements gar nicht in ausländische Immobilien investieren darf. Das immer knappere Angebot und die hohen Preise auf dem heimischen Immobilienmarkt haben das Interesse vieler Kassen an Auslandimmobilien in den letzten Monaten allerdings merklich verstärkt.

Noch ist die Zahl der entsprechenden Engagements klein, doch in den vergangenen zwei Jahren hat sie sich bereits verdoppelt. Mit 1,3 Prozent des gesamten Anlagekapitals liegt der Anteil weiterhin weit unter den regulatorisch zulässigen 10 Prozent. Zudem: Fast 80 Prozent der Auslandinvestitionen werden über indirekte Produkte wie Fonds oder Anlagestiftungen getätigt.

Immobilienfonds als Alternative

Mit anderen Worten: Direkte Immobilienanlagen im Ausland spielen auch bei Institutionellen weiterhin eine stark untergeordnete Rolle. Private stehen meist sogar ganz aussen vor. Bei ihnen wiegen die Kosten meist unvergleichlich höher, da sie nicht auf verschiedene Objekte verteilt werden können. Und schon der Erwerb einer einzigen ausländischen Mietliegenschaft übersteigt die Investitionsmöglichkeiten der meisten Privaten bei weitem.

Als Alternativen für sie bleiben demnach kotierte Anlagen, beispielsweise Immobilienfonds. Diese sind einfach zu handhaben, verhalten sich aber kurz- und mittelfristig ähnlich wie Aktien, sagt Andreas Loepfe, Geschäftsführer der unabhängigen Immobilienberatungsfirma Inreim. Ausländische Immobilienmärkte bieten zwar mehr Chancen, aber auch mehr Risiken, betont er. Das zeigt auch eine kürzlich erfolgte Untersuchung der Migros Bank.

Zum Trost: Privatanleger, die bisher gezögert haben, das Immobilienglück auch im Ausland zu suchen, müssen sich nicht grämen. Bisher hat sich die übergrosse Heimatliebe der Immobilieninvestoren nämlich nicht nachteilig ausgewirkt. Ganz im Gegenteil. In den vergangenen zehn Jahren resultierte mit inländischen Immobilienanlagen eine höchst beachtliche Performance von 6,5 Prozent pro Jahr. Damit schlugen sie in diesem Zeitraum sogar die Aktien. Fremdgehen war mit andern Worten bei den Immobilien keine besonders gute Idee. Wegen des starken Frankens zahlte sich eine Diversifikation ins Ausland zwischen 2006 und 2015 nämlich renditemässig meist nicht aus.

Reiz von Auslandanlagen nimmt zu

Das wird allerdings kaum so bleiben. Durch die stark gestiegenen Preise der direkten und indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz sind die Renditen dieser Anlageformen seit längerer Zeit auf Tauchgang. Demgegenüber entwickelt sich die Konjunktur in vielen europäischen Ländern wie etwa Deutschland, aber auch in den USA dynamischer als in unserem Land.

Im europäischen Vergleich sind Immobilienanlagen in der Schweiz hoch bewertet. Beispielsweise liegen die Netto-Anfangsrenditen für erstklassige Büroobjekte mehr als 100 Basispunkte unterhalb der Vergleichswerte im Ausland, etwa in Grossbritannien, Schweden oder in Deutschland, erklärt Pascal Imhof, Vertriebsleiter von Deutsche Asset Management Schweiz.

Auch für andere Nutzungsarten gelten entsprechend höhere Preise gegenüber ausländischen Vergleichsobjekten. Das gilt ebenso bei den absoluten Werten: Auch hier liegen die Schweizer Immobilienbewertungen über alle Nutzungsarten hinweg pro Quadratmeter deutlich über den europäischen Vergleichswerten. Ab ins Ausland müsste also vor allem für institutionelle Investoren die Devise bei ihren Immobilienengagements heissen.

Paris, Madrid, Mailand - grössere Renditen als in der Schweiz

Nicht nur aus Renditegründen, sondern auch unter Diversifizierungsgesichtspunkten ist für institutionelle Investoren eine Streuung der Immobilienanlagen wichtig und sinnvoll, sagt Imhof. Er favorisiert im gewerblichen Bereich zurzeit Objekte in Deutschland und in den Niederlanden. Wegen der Mietsteigerungspotenziale gibt er aber auch spanischen Immobilien in Toplagen gute Chancen. Die britischen Immobilienmärkte litten noch unter den Folgen des Brexit. Als nicht besonders gut stuft Imhof das Chancen- und Risikoverhältnis in Italien und Polen ein.

Nach Ansicht der UBS-Experten bieten gegenwärtig besonders die grossen und liquidesten Märkte Europas, etwa in den Grossräumen Paris, Frankfurt, Hamburg, Madrid und Mailand, deutlich höhere Renditen als in der Schweiz. Eine Mehrrendite von bis zu 150 Basispunkten gegenüber unserem Land ist durchaus möglich, ist das UBS-Immobilienteam überzeugt.

Mageres Angebot für Private

Private müssen sich wie erwähnt auf indirekte Immobilieninvestments im Ausland beschränken. Doch auch für sie ist das Angebot an Auslandimmobilen-Fonds noch sehr überschaubar. Nach Ansicht von Imhof ist dies unter anderem eine Folge der Gesetzgebung, die für Privatanleger nur unkotierte Immobilienfonds erlaubt, welche eine jährliche Liquidität zulassen. Aufgrund dieser Einschränkung und der gewöhnlich höheren Gebühren für Privatanleger war die Nachfrage nach Auslandimmobilien-Fonds bis anhin limitiert.

Das scheint sich wegen des Tiefzinsumfeldes nun aber zu verändern, sagt der Experte der Deutschen Asset Management. Dies wäre mehr als nur wünschenswert. Auf dem Markt sind bisher nur gerade zwei Fonds mit Direktanlagen im Ausland auf Frankenbasis: der CS Real Estate Fund Global, der an der Schweizer Börse kotiert ist, sowie der CS Real Estate Fund International, der qualifizierten Investoren vorbehalten ist. Wer sich wegen des mangelnden Angebots nach ausländischen Produkten umsieht, sollte Folgendes beachten: Die Anlageform der börsenkotierten, geschlossenen Immobilienfonds gibt es grundsätzlich nur in der Schweiz.

Rendite von 3,5 bis 4,5 Prozent in Franken möglich

Im Ausland sind offene Immobilienfonds häufiger. Diese sind aber mit Auflagen verbunden, wie zum Beispiel einer Mindesthaltedauer. In vielen Ländern gibt es dafür eine breite Palette an börsenkotierten Immobiliengesellschaften beziehungsweise sogenannten REITs (Real Estate Investment Trusts). Diese sind typischerweise den allgemeinen Marktschwankungen stärker ausgesetzt als Immobilienfonds, stellen aber auch effiziente Möglichkeiten dar, um an den lokalen Immobilienmärkten zu partizipieren. Interessant sind die steuerlich bevorzugten REITs, weil sie bis zu 90 Prozent ihres steuerbaren Gewinns an die Anleger ausschütten.

Welche Anlageform man aber auch wählt und ob man nun im Ausland oder im Inland investiert, höchstwahrscheinlich werden die Renditen in den nächsten Jahren nicht mehr 6 Prozent pro Jahr erreichen, wie es in unserem Land in den vergangenen zehn Jahren möglich war. Pascal Imhof hält im Ausland immerhin noch jährliche Anlagerenditen von 3,5 bis 4,5 Prozent in Schweizer Franken für realistisch. Und das wären doch 0,5 bis 1,0 Prozent mehr, als im inländischen Immobilienmarkt bestenfalls noch drinliegen.

Aber sogar ohne höhere Rendite ist der Gang über die Grenze mehr als nur empfehlenswert: Durch Immobilien im Ausland lassen sich nämlich grosse Diversifikationsvorteile erzielen. Weil Liegenschaften an ihren Standort gebunden sind, spielt die Diversifikation in ihrem Fall sogar noch eine viel grössere Rolle als bei Aktien- oder Obligationeninvestitionen.

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