Crowdinvesting: So funktioniert Schwarmfinanzierung!

Beim Crowdinvesting ist eine grosse Anzahl von Menschen in die Finanzierung eines Unternehmens oder Projekts involviert und ermöglicht so die Gründung oder Durchführung von diesem. Die Wortschöpfung setzt sich aus den englischen Begriffen «Crowd», was zu deutsch «Menschenmenge» bedeutet, und «Investing» zusammen, was als «investieren» übersetzt wird. In der Schweiz ist diese Investmentform auch als «Schwarmfinanzierung» bekannt.

Beim Crowdinvesting erwerben Investoren Unternehmensbeteiligungen und damit das Recht, an künftigen Unternehmens- oder Projekterfolgen und gegebenenfalls an einem Verkauf teilhaben zu können. Es gibt verschiedene Vertragsarten, die dem rechtlichen Rahmen entsprechen. Die derzeit verbreitete Form ist das patriarchische Nachrangdarlehen. Die Projektinitiatoren geben in diesem Fall ein nachrangig haftendes Darlehen, das nach der Vertragslaufzeit an die Investoren zurückgezahlt werden soll.

Crowdinvesting kommt sehr nahe an ein klassisches Investment heran. Allerdings haben die Investoren kein Mitspracherecht, wenn es um die Unternehmens- oder Projektentwicklung geht. Ausserdem müssen sie sich darüber im Klaren sein, dass das Unternehmen das kommende Jahr nicht überstehen, beziehungsweise das Projekt schiefgehen könnte. In diesem Fall wäre das komplette investierte Geld verloren.

Bei einem partiarischen Darlehen handelt es sich um eine Form von Mezzanine-Kapital. «Partiarisch» bedeutet «gewinnabhängig» und charakterisiert auf diese Weise die Finanzierungsform: Obwohl der Darlehensgeber nicht Miteigentümer des Unternehmens ist, wird er an einem allfälligen Verkauf des Unternehmens und an den Gewinnen beteiligt.

Wichtig: Falls das Unternehmen insolvent gehen, werden partiarische Darlehen erst nach dem Fremdkapital bedient – falls dann noch Geld übrig sein sollte. Folglich sind die Darlehensgeber nachrangig und werden häufig auch als partiarische Nachrangdarlehen bezeichnet und die Investoren sind einem höheren Verlustrisiko ausgesetzt als ein normaler Fremdkapitalinvestor. Für die Übernhame dieses Risikos wird dieser mit höheren Zinsen und gewinnabhängigen Zahlungen entschädigt.

Zu Beginn suchen sich Firmen, Gründer oder Projektinitiatoren eine für ihre Zwecke geeignete Crowdinvesting Plattform. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, werden die nötigen Unterlagen eingereicht, welche daraufhin von den Experten der Crowdinvesting-Plattform geprüft werden. Im Fokus stehen hier die Plausibilität des Modells und die Finanzpläne. Wenn diese Prüfung erfolgreich ist, folgt ein Vertragsabschluss.

Nach dem Abschluss dieser Schritte kommen die Investoren ins Spiel. Das Projekt wird in Form von Kurzbeschreibungen und teilweise auch Videos auf der Website der Plattform vorgestellt. So haben potenzielle Investoren die Möglichkeit, sich umfassend über das Projekt selbst und die mögliche Rendite zu informieren. Mit der Veröffentlichung des Materials haben die potenziellen Anleger dann auch die Möglichkeit, einen Betrag zu investieren. Die Höhe dieses Betrags hängt von dem jeweiligen Portal ab. Weiterhin sollten Sie als Investor auch darauf achten, dass es die Möglichkeit gibt, die Projektinitiatoren bei offenen Fragen zu kontaktieren.

Wenn die Investmentphase abgeschlossen und ausreichend Kapital einbezahlt wurde, stellt die Plattform Beteiligungsverträge für die Investoren aus und überweist das Geld an den Projektinitiator. Nun werden die Investoren durch Statusberichte auf dem Laufenden gehalten und bekommen, je nach Modell, Anteile an der wirtschaftlichen Entwicklung des Projekts.

Verbraucherschützer stehen Crowdinvesting eher kritisch gegenüber. Demnach sei diese Investmentform vor allem für Kleinanleger gefährlich, da der Verbraucher im Vorfeld zu wenig über die Geldanlage wisse und keine Preisbildung über den Markt stattfinde.

Das Besondere am Crowdinvesting ist, dass viele Anleger ohne Zwischenhändler direkt in ein Projekt investieren. Aus der Sicht der Anleger bedeutet dies ein hohes Mass an Eigenverantwortung, da sie sich gut überlegen müssen, worin sie ihr Geld anlegen. Aus der Sicht der Projektinitiatoren bedeutet dies wiederum, dass sie maximale Transparenz an den Tag legen müssen, da die «Crowd» entscheidet, ob ein Projekt finanziert wird oder nicht.

Beim Immobilien Crowdinvesting investieren Sie als Anleger wie der Name bereits verrät in die Anlageklasse Immobilie. Diese betrifft die direkte Investition in Grundstücke, in Gebäude, die sich noch im Bau befinden, und in Bestandsimmobilien. Durch geringe Beiträge ist das auch für Kleinanleger interessant. Das Geld wird bei dieser Form der Schwarmfinanzierung in nur ein Projekt des Immobilienmarktes eingesetzt, anders als bei offenen Immobilienfonds.

Das ausgewählte Projekt ist bekannt und Interessenten haben die Möglichkeit, sich über die Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen zu informieren. Hinzu kommt, dass die Verwaltungs- und Einstiegskosten bei dieser Investmentform deutlich niedriger sind als bei offenen Investmentfonds. Für Projektinitiatoren ist das Geld der Anleger wie Eigenkapital. Es handelt sich dabei um Mezzanine-Kapital, einer Mischform aus Eigen- und Fremdkapital.

Anleger können beim Immobilien Crowdinvesting digital investieren. Die Experten der Plattformen treffen eine Vorauswahl, damit es nur Immobilienprojekte mit hohen Erfolgschancen an die Öffentlichkeit schaffen. Diese und bereits realisierte Projekte werden auf der Internetseite aufgeführt.

Mit der Projektvorstellung werden potenzielle Anleger auch über die Konditionen informiert. Die Crowdinvesting Plattform legt nach Absprache mit dem Bauträger eine Fundingphase fest, in welcher ein bestimmtes Anlage- oder Fundingvolumen erzielt werden soll. Wenn dieses Ziel in der festgelegten Zeitspanne erreicht wird, kommt es zur Realisierung des Projekts. Im Fall, dass das Volumen unter der Mindestanlageschwelle bleibt, wird entweder der Zeitraum verlängert, der Projektträger nimmt weniger Geld auf oder das Kapital geht an die Anleger zurück. Wenn die geplante Summe zusammenkommt und das Ziel somit erreicht ist, wird das investierte Geld von der Crowdinvesting Plattform an einen Zahlungsdienstleister weitergeleitet. Dieser verwaltet es dann treuhändisch und überweist den Betrag an die Projektträger. Wenn das alles erfüllt ist, erhalten Anleger durch die Plattform regelmäßige Updates über den Projektstand.

Jede Investition muss die Bedingungen der jeweiligen Plattform erfüllen. Anleger können in die von Betreibern angebotenen Anlageformen, wie beispielsweise Nachrangdarlehen investieren. Der Mindestanlagebetrag wird von der Crowdinvesting Plattform selbst definiert. Die Kapitalverzinsung eines Projekts richtet sich nach dem Risiko, der Laufzeit der Anlage und dem Ausschüttungsmodus. In den meisten Fällen handelt es sich um einen Festzins, der jährlich oder am Laufzeitende ausgezahlt wird. Wichtig zu wissen ist, dass wenn der Investor an der Wertentwicklung des Grundbesitzes teilhat, liegt der Basiszins deutlich niedriger als bei einer Anlage, welche einen vorab festgeschriebenen Zinssatz hat. Anlageobjekte können beispielsweise Logistikimmobilien, Einkaufszentren oder Villen sein.

Wenn für Sie als potenzieller Anleger beim Crowdinvestment Immobilien im Fokus stehen, sollten Sie die Chancen und Risiken bedenken. Bei der Schwarmfinanzierung in Immobilien können Sie bei einer kurzen Bindungsfrist, die in der Regel zwischen 18 und 48 Monaten andauert, eine überdurchschnittliche Rendite erzielen. Für Kleinanleger besteht so ebenfalls die Möglichkeit, hohe Zinsen zu vereinnahmen. Ausserdem handelt es sich beim Immobilien Crowdinvesting um ein kostengünstiges Investment, da für Investoren keine zusätzlichen Gebühren anfallen.

Gleichzeitig müssen Sie als potenzieller Anleger aber auch in Betracht ziehen, dass hohe Ertragsaussichten mit hohen Anlagerisiken verbunden sind. Ein Totalverlust des investierten Geldes muss einkalkuliert werden, da zum Beispiel die Möglichkeit besteht, dass der Bauträger insolvent geht. Allerdings lässt sich ebendieses Risiko durch eine starke Streuung auf viele Projekte stark verringern. Investoren muss auch bewusst sein, dass das investierte Kapital während der Analgezeit nicht liquide für sie ist. Eine vorzeitige Rückzahlung ist allerdings bei einer vorzeitigen Realisierung des Projekts möglich. Des Weiteren gibt es keinen funktionierenden regulierten Marktplatz für digitale Immobilieninvestments.

Wenn Sie sich als Anleger überlegen, beim Corwdinvesting Immobilien als Anlageklasse zu wählen, lohnt es sich, einen genaueren Blick auf die Vor- und Nachteile bei dieser Form der Schwarmfinanzierung zu werfen.

Der Investor wünscht sich durch die Nutzung der Plattform die Vermittlung von Investitionsmöglichkeiten. Mit seiner Registrierung erkennt er die Nutzungsbedingungen der Internetseite der Plattform an. Insofern er für die Nutzung der Seite keine Gebühren bezahlt, liegt ein Auftragsverhältnis vor (Art. 394 ff. OR). Im Falle, dass eine Gebühr bezahlt wird, liegt ein Mäklervertrag vor (Art. 412 ff. OR).

Oftmals werden die Begriffe Crowdinvesting und Crowdfunding als Synonyme verwendet. Beide Formen der Schwarmfinanzierung sind sich sehr ähnlich, allerdings gibt es doch gravierende Unterschiede.

Beim Crowdfunding ist ebenfalls eine Gruppe von Menschen, also eine Crowd, finanziell am Erfolg eines Unternehmens oder Projekts beteiligt. Meistens werden diese allerdings von Unterstützern oder Fans finanziert, die eine Gegenleistung in Form einer Sachleistung erhalten. Hierbei kann es sich zum Beispiel um das Produkt des Unternehmens handeln oder die Namensnennung in einem Filmabspann. Der Hintergrund dieser Form der Schwarmfinanzierung liegt ebenfalls darin, dass ein Projekt finanziell realisiert werden kann. Gerade für Start-ups ist sie sehr interessant, da das Produkt vor der eigentlichen Herstellung an Unterstützer verkauft werden kann. Wenn es genügend Käufer gibt, kann dies bereits als positiver Markttest betrachtet werden. Ein Nachteil ist dabei allerdings, dass die Herstellung der Sachleistung Kosten mit sich bringt. Somit kann nicht das komplette gesammelte Kapital in das Unternehmenswachstum gesteckt werden. Des Weiteren gibt es, nachdem die Unterstützung abgeschlossen ist, keine weitere Beteiligung mehr an den zukünftigen Erfolgen des Projektinitiators.

Grundlegend laufen beide Varianten der Schwarmfinanzierung gleich ab. Die Unterschiede zeigen sich bei der Handhabung zum Ende der Finanzierungsphase. Beim Crowdfunding handelt es sich um eine Geldleistung für ein bestimmtes Projekt, um dieses finanziell zu ermöglichen. Der Geldgeber ist nach seiner Investition an keinen zukünftigen Unternehmenserfolgen beteiligt. Daher ist dies eher als Spende zu betrachten. Im Gegensatz dazu investiert der Anleger beim Crowdinvesting in bestimmte Projekte und erhält dafür eine Beteiligung an künftigen Unternehmenserfolgen oder Unternehmensanteile.

Mittlerweile ist die Auswahl an Crowdinvesting-Plattformen sehr gross. Interessenten können leicht den Überblick verlieren. Wir haben hier eine kleine Auswahl für die zusammengestellt und stellen Ihnen diese kurz vor.

Die Crowdfunding-Plattform ist seit 2009 am Markt und hat ihren Standort in einer alten Bleistiftfabrik in New York City. Sie ist vor allem für Kreative geeignet, die Projekte umsetzen möchten.

Jedes Projekt wird vom Projektgründer selbst erstellt und gestaltet. Dementsprechend hat er oder sie die volle Kontrolle darüber, sprich, das Ziel und der Funding-Zeitraum müssen selbst festgelegt werden. Kickstarter stellt die Bedingung, dass es sich um kreative Projekte mit einem Endprodukt handeln muss. Die Durchführung muss auch einer solchen Form ablaufen.

Die Crowdfunding-Plattform Kickstarter erhebt nur Gebühren, wenn das Projekt erfolgreich finanziert wurde – insgesamt fünf Prozent des finanzierten Betrages. Ausserdem fallen in diesem Fall auch Gebühren des Zahlungsdienstleisters in Höhe von drei bis fünf Prozent an. Sollte das Projekt allerdings scheitern, fallen keine zusätzlichen Kosten an.

Die Crowdfunding-Pattform Companisto bietet Schwarmfinanzierung für Startups an. Die Plattform richtet sich an junge Unternehmen mit frischem Kapital und bringt sie mit potenziellen Anlegern zusammen. Sie hat ihren Standort in Berlin und der Mindestbetrag für ein Investment beträgt EUR 500. Companisto ist seit 2012 auf dem Markt. Investieren kann jede volljährige und geschäftsfähige Person.

Das Investieren auf Companisto besteht aus zwei Phasen. Die erste ist die Finanzierungsphase in der geschlossenen Runde. Diese beinhaltet nur die Mitglieder des Angel Clubs, einem speziellen Bereich für finanzstarke Investoren und Business Angels. Dieser Personenkreis setzt sich auf strategischer Ebene mit der Thematik Geldanlage auseinander und sucht einen professionellen Zugang zu Eigenkapital-Beiligungen, wie beispielsweise bei Start-ups. In dieser ersten Phase erhalten ebendiese Mitglieder für Summen zwischen EUR 10’000 und 300’000 sogenannte A-Shares und werden so Gesellschafter. In der darauffolgenden, zweiten Phase haben in der öffentlichen Runde alle registrierten Kapitalgeber die Möglichkeit, für Beträge zwischen EUR 10’000 und 25’000 B-Shares zu erhalten. Diese Anteile sind vergleichbar mit einem herkömmlichen Wertschriftdepot.

Engel & Völkers ist in der Immobilienbranche ein bekannter Name. Seit 2009 finanziert das Unternehmen, mit Standort in Quickborn, Immobilienprojekte. Seit 2017 ist Engel & Völkers mit Kapital am Markt und bietet Anlegern die Möglichkeit, mit ihnen und ihren institutionellen Partnern mit zu investieren. Investments können in einer Höhe zwischen EUR 100 und 25’000 getätigt werden. Das Geld wird ab dem Tag des Eingangs verzinst, die Plattform berechnet keine Gebühren. Die Projekte werden mit vier bis sieben Prozent p.a. verzinst und haben kurze, vertraglich festgelegte Laufzeiten. Die Investitionsmöglichkeiten werden nicht nur vermittelt. Es handelt sich dabei um Projekte, in die Engel & Völkers und seine institutionellen Partner auch selbst mit einem Anteil von mindestens zehn Prozent investieren. Das Unternehmen garantiert, dass durch diese Beteiligung und durch das Auffüllen von offenen Beträgen alle Projekte vollständig finanziert werden.

Bevor die Projekte auf die Immobilien-Crowdinvesting-Plattform kommen, werden sie von einem von Engel & Völkers entwickelten Analyseverfahren durchleuchtet. Untersucht werden dabei wirtschaftliche und technische Faktoren sowie die Mikro- und Makrolage. Nach einem abgeschlossenen Investment haben Anleger die Möglichkeit, die Rückzahlung auf ihr Konto überweisen zu lassen oder sie in weitere Crowdinvesting-Projekte zu reinvestieren.

Seit 2014 gibt es die Immobilien-Crowdinvesting-Plattform Exporo auf dem Markt. Das Unternehmen hat seinen Firmensitz in Hamburg und bietet die Finanzierung in neue Immobilien oder Investments in Bestandsimmobilien an. Der Mindestbetrag für ein Investment liegt bei EUR 500. Die Plattform verlangt keine Gebühren.

Exporo bietet Anlegern zwei verschiedene Investmentoptionen. Bei ersterer handelt es sich um „Exporo Finanzierung“. Diese Projekte haben eine kurze Laufzeit. Es geht dabei um die Realisierung von Immobilienprojekten. Die zweite Option ist „Exporo Bestand“. Hier beträgt das Mindestinvestment EUR 1’000 und Anleger können durch die Beteiligung an regelmässigen Ausschüttungen von Mietüberschüssen und durch den Wertezuwachs des Objekts von den Vorteilen des Immobilieneigentums profitieren. Zusätzlich bietet die Crowdinvesting-Plattform Exporo einen Handelsplatz für registrierte Anleger. Auf diesem können Investoren ihre Anteile an Bestandsimmobilien verkaufen oder neue kaufen. Für die Angebotsvermittlung berechnet Exporo dem Verkäufer eine Inseratgebühr von 0,5 Prozent des Verkaufspreises. Der Angebotspreis kann individuell entschieden werden. Für den Käufer fallen keine Gebühren an.

Lokalhelden wurde 2016 von der Raiffeisen-Bank entwickelt. Die dreisprachige Plattform richtet sich an Vereine, Organisationen, Personengesellschaften und Privatpersonen mit gemeinnützigen oder non-kommerziellen Projektideen in der Schweiz. Im Vergleich zu anderen Crowdfunding-Plattformen erhebt Lokalhelden keine Gebühren und ist für Nutzer somit komplett kostenlos. Bislang konnten mehr als 1’500 Projekte erfolgreich umgesetzt werden. Mit über 26 Millionen Spenden auf lokaler, regionaler und nationaler Ebene wurden dabei viele sportliche, nachhaltige, soziale und kulturelle Projekte unterstützt. Neben finanziellen Mitteln können bei Lokalhelden auch nichtfinanzielle HelferInnen mobilisiert und Materialspenden gesammelt werden.

Crowdhouse konzentriert sich ausschließlich auf Schweizer Immobilienprojekte und macht UnterstützerInnen zu MiteigentümerInnen von Liegenschaften. Die Plattform wurde 2015 gegründet. Zu den Hauptaktionär gehört unter anderem die Luzerner Kantonalbank. Im Jahr 2016 wurde das Unternehmen mit dem Swiss Fintech Award ausgezeichnet. Für die Vermittlung von Immobilien berechnet Crowdhouse einmalig 3% des Immobilienkaufpreises sowie 5% der Nettomieteinnahmen für die Immobilienverwaltung.