Immobilienkredite: Die Chancen sind grösser als die Herausforderungen

Seit 2020 hat ein Zusammenspiel verschiedener Faktoren - eine drastische Veränderung der Gebäudenutzung, der schnellste Zinsanstieg seit mehr als 40 Jahren, der Zusammenbruch von Banken in den USA und Europa sowie die nun drohende Stagnation - zu Kursverlusten geführt, wie sie seit der weltweiten Finanzkrise vor 15 Jahren nicht mehr zu beobachten waren.

Auf Anleger kann dies abschreckend wirken. Es könnte allerdings auch eine der besten Gelegenheiten seit vielen Jahrzehnten für den Kapitaleinsatz sein.

Die Anlageperspektiven: Immobilienkredite bieten Potenzial

Wir gehen davon aus, dass der Liquiditätsrückgang, der Druck auf die Fundamentaldaten und die geopolitischen Spannungen kurz- bis mittelfristig belastend wirken. Die klassischen Liquiditätsquellen für Gewerbeimmobilien sind weggebrochen, und es besteht nach wie vor ein erheblicher Mangel an Kapital von Banken, Rentenfonds und Hypotheken-REITs.

In nächster Zeit bieten Immobilienkredite, die neben steigenden nominalen Anlagerenditen auch defensive Merkmale vorzuweisen haben, unserer Ansicht nach ein beispielloses Potenzial. Dazu zählen sowohl die Originierung neuer vorrangiger Darlehen, da sich Kreditgeber zurückziehen, als auch notleidende öffentliche und private Kredite.

Wir rechnen damit, dass im Laufe des Jahres 2025 zahllose Immobilienkredite fällig werden - darunter mindestens 1,5 Billionen US-Dollar in den USA, rund 650 Milliarden Euro in Europa und 177 Milliarden US-Dollar im asiatisch-pazifischen Raum. An den privaten Märkten werden Immobilienbesitzer, deren Kredite in Kürze fällig werden, unseres Erachtens Liquidität bei alternativen Anlegern nachfragen, die über die Kompetenz verfügen, Fremd- und Eigenkapitaltransaktionen auf innovative Weise zu erwerben oder zu strukturieren, und zwar sowohl im Bereich öffentlicher als auch privater Immobilienkapitalstrukturen.

Alternative Kreditgeber ohne Bankstatus gewinnen an Bedeutung, da klassische Kreditgeber immer weniger Interesse an der Kreditvergabe gegen Einräumung von Übergangssicherheiten haben. Erstere können daher auf die Geschäftspläne zugeschnittene Vertragsbedingungen sowie dem wirtschaftlichen Risiko entsprechende Kupons und Gebühren aushandeln, sodass die Kreditgeber ein hohes Mass an Kontrolle erhalten. Eine selektive Allokation in hochwertige Transaktionen kann unseres Erachtens ausgezeichnete risikobereinigte Renditen liefern.

Europa stellt einen relativ ineffizienten und daher attraktiven Markt für die Finanzierung von Gewerbeimmobilien dar. Es herrscht weniger Wettbewerb bei Zwischenkrediten als in den USA, und es kommt häufiger zu Diskrepanzen zwischen dem Finanzierungsbedarf und dem bereitgestellten Kapital.

Der europäische Bürosektor steht grundsätzlich weiterhin unter Druck, da die Arbeit im Homeoffice nach der Pandemie nichts Ungewöhnliches mehr ist und Objekte modernisiert werden müssen, um neue Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzanforderungen zu erfüllen. Wir beobachten eine Unterteilung des Bürosektors in drei Segmente. Erstklassige Objekte, d. h. Gebäude mit niedrigen CO2-Bilanzen, einer attraktiven Ausstattung, in ansprechender Lage und mit einem hohen Vermietungsstand, werden die Krise wahrscheinlich gut überstehen. Im mittleren Qualitätssegment dürften jedoch Modernisierungen erforderlich sein, um am Markt bestehen zu können, und die qualitativ schlechtesten Immobilien werden überflüssig, sodass die Eigentümer dieser Objekte mit Verlusten rechnen müssen.

Dennoch erwarten wir im vor uns liegenden Jahr mehr Chancen als Herausforderungen. Die Rekapitalisierung der Kreditstrukturen und Bilanzen dürfte attraktive Einstiegsmöglichkeiten in einen wertberichtigten Markt bieten.

Wie lassen sich Kredite für Gewerbeimmobilien in ein Portfolio einbinden?

Kredite für europäische Gewerbeimmobilien können in den Portfolios institutioneller Anleger verschiedene Funktionen übernehmen. Sie können festverzinsliche Wertpapiere ergänzen oder ersetzen, sodass Anleger die Illiquiditätsprämie vereinnahmen und dabei ein Investment-Grade-Profil aufrechterhalten können. Für viele Anleger sind Immobilienkredite eine mögliche Alternative zu Immobilienaktien, da sie so an ihrer Allokation im Immobiliensektor festhalten und zugleich in der Kapitalstruktur nach vorne rücken können.

Darüber hinaus können derartige Kredite auch als Ersatz für die Vergabe von Direktkrediten an Unternehmen dienen. Die Anleger investieren weiterhin in Private Credit, senken jedoch durch ein potenziell überlegenes, hypothekenbesichertes Wertpapierpaket ihr Risiko auf das Niveau von Investment-Grade-Titeln. Zu guter Letzt kann die Finanzierung von Gewerbeimmobilien auch ein Instrument zur aktiven Steuerung und Verringerung der CO2-Bilanz eines Private-Debt-Portfolios sein.

Von PIMCO’s Autoren Roman Kogan, EVP und Portfoliomanager im Bereich Private Real Estate Debt Investment Europe, und Roland Fuchs, Head of European Real Estate Finance bei PIMCO Prime Real Estate.