- Liegenschaftsertrag um 7.5% auf CHF 75.6 Mio. gesteigert
- Leerstand im Gesamtportfolio auf neuem Tiefstwert von 3.2%
- Aufwertung des Gesamtportfolios um CHF 26.0 Mio. (+1.3%)
- Ergebnisbeitrag aus Promotionsobjekten von CHF 18.1 Mio.
- Ergebnisbeitrag aus Devestitionen von CHF 2.9 Mio.
- Reingewinn gesteigert auf CHF 75.2 Mio. (+60.0% / +6.6% ohne Neubewertungseffekte)
- Hohe Finanzierungsflexibilität und tiefer LTV von 37.3% (netto)
- Erstmalige Publikation umfassender Scope-3-Emissionen
- Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.30/Aktie (+6.5%) und positiver Ausblick
Basel, 3. März 2025 – HIAG blickt in all ihren Geschäftssegmenten auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2024 zurück. Der signifikante Ausbau des Liegenschaftsertrags und der Erfolg bei der Vermietung von im Berichtszeitraum fertiggestellten Projekten führten zu einer markanten Gewinnsteigerung. Der Leerstand wurde erneut gesenkt und erreichte einen neuen Tiefstwert. Mit gezielten Investitionen in die Immobilien und zahlreichen Projektabschlüssen wurde substanziell Mehrwert geschaffen, was sich in der erfreulichen Entwicklung der Neubewertungen widerspiegelte. Mit der Vollvermietung und dem Verkauf der letzten Eigentumswohnungen wurde die erste Bauetappe auf dem Areal «CHAMA» in Cham (ZG) in der zweiten Hälfte des Berichtsjahrs erfolgreich abgeschlossen. Die markant tieferen Zinsen im zweiten Halbjahr führten zu einer Erholung des Transaktionsmarkts, wovon auch das Transaktionsgeschäft von HIAG profitierte. Der Reingewinn wurde im Geschäftsjahr 2024 deutlich gesteigert. Vor dem Hintergrund des ausgezeichneten Ergebnisses, der starken Finanzposition und der vielversprechenden Zukunftsaussichten wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 17. April 2025 wiederum eine höhere Dividende vorschlagen.
Hoher Liegenschaftsertrag durch erfolgreiche Projektabschlüsse und Vermarktungserfolge
Der Liegenschaftsertrag wurde gegenüber dem Vorjahr um CHF 5.3 Mio. bzw. 7.5% auf CHF 75.6 Mio. (2023: CHF 70.3 Mio.) gesteigert. Im Wesentlichen dazu beigetragen haben die konsequente Senkung des Leerstands, der von 4.0% per 1. Januar 2024 auf einen neuen Tiefstwert von 3.2% per 1. Januar 2025 zurückging, sowie erfolgreiche Projektabschlüsse und damit verbundene neue Mietverträge. Im Berichtsjahr wurde die Minergie-Eco zertifizierte Gewerbeliegenschaft für das Cleantech-Unternehmen «Librec» auf dem «Papieri-Areal» in Biberist (SO) fertiggestellt und der Mieterschaft übergeben. In Windisch (AG) wurde mit dem Holzhybridbau «kessel haus» mit 24 Mietwohnungen und einem Anteil an kommerziellen Flächen die mehrjährige Entwicklung des historischen Kunzareals abgeschlossen; alle Flächen sind vermietet und wurden pünktlich an die Mieter übergeben. In Cham (ZG) ist die erste Etappe des Miet- und Stockwerkeigentumsprojekts «CHAMA» fristgerecht und im Budgetrahmen fertiggestellt worden. Die 87 Mietwohnungen waren bereits vor der Fertigstellung vermietet und in der zweiten Jahreshälfte konnten die letzten der insgesamt 52 Eigentumswohnungen beurkundet werden. Insgesamt resultierte im Geschäftsjahr 2024 aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen ein Ergebnisbeitrag in der Höhe von CHF 18.1 Mio. (2023: CHF 13.6 Mio.). Die Bruttorendite der Bestandsliegenschaften nahm leicht zu auf 5.5% (2023: 5.4%); die Nettorendite stieg auf 4.6% (2023: 4.4%). Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) blieb mit komfortablen 6.6 Jahren per 1. Januar 2025 (1.1.2024: 6.7 Jahre) stabil.
Weitere Fortschritte in der Arealentwicklung
Im ersten Halbjahr 2024 wurde die Baubewilligung für die zweite Etappe auf dem Areal «CHAMA» in Cham (ZG) rechtskräftig, sodass in der zweiten Jahreshälfte mit dem Bau der weiteren 140 Miet- und Stockwerkeigentumseinheiten begonnen werden konnte. Auch der Bau des befahrbaren Gewerbehauses «Fahrwerk» in Winterthur (ZH) und des 80 Meter hohen Wohnhochhauses mit Gewerbesockel «ALTO» in Zürich-Altstetten kommen planmässig voran. Sodann haben im Berichtsjahr die Arbeiten zur Erschliessung des «Campus Reichhold» in Hausen/Lupfig (AG) begonnen. Die Baubewilligungen für das Bürogebäude und das Produktions- und Vertriebszentrum für den künftigen Mieter «Oerlikon Metco» sowie für das Datacenter, das «Global Technical Realty (GTR)» als Baurechtsnehmerin in Eigenregie erstellen wird, wurden anfangs 2025 erteilt, womit der Baustart zeitnah erfolgen kann. Parallel zur Umsetzung der laufenden und anstehenden Bauprojekte wurden auch die mittel- bis langfristige Projektpipeline weiter konkretisiert und wichtige Meilensteine erreicht: Im Herbst 2024 wurde das Mitwirkungsverfahren zum Quartierplan für das Areal «Gleis Süd» in Pratteln (BL) abgeschlossen. Nachdem im Frühling 2024 der Gestaltungsplan für das Areal «Schönau» in Wetzikon (ZH) rechtskräftig wurde, werden jetzt konkrete Bauprojekte ausgearbeitet. In Niederhasli (ZH) dürfte nach der Zustimmung durch die Gemeindeversammlung Ende 2024 der Gestaltungsplan mit einem Gewerbeteil von minimal 20% und einem Wohnanteil, der 230 bis 290 Miet- und Eigentumswohnungen zulässt, im Jahr 2025 rechtskräftig werden. In Frauenfeld (TG) wurde das Wohnbauprojekt «Walzmühlehaus» optimiert und im vergangenen Sommer rechtskräftig bewilligt. Mit dem Bau soll Ende 2025 begonnen werden. Das geplante offene Investitionsvolumen der sich im Bau befindenden oder kurz vor Baustart stehenden Projekte beträgt rund CHF 307 Mio. Der erwartete Mietertrag aus diesen Projekten beläuft sich auf rund CHF 22 Mio. und mit dem Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten wird ein Erlös in der Höhe von rund CHF 138 Mio. angestrebt.
Erfreuliche Aufwertungen im Entwicklungsportfolio
Der Wert des Immobilienportfolios nahm im Berichtszeitraum um 3.3% bzw. CHF 63.6 Mio. auf CHF 1.961 Mrd. (31.12.2023: CHF 1.898 Mrd.) zu. Der Aufwertungseffekt im Portfolio entsprach insgesamt CHF 26.0 Mio. (2023: CHF -1.9 Mio.) bzw. 1.3%. Die Fortschritte in der Projektentwicklung führten zu einer Aufwertung des Entwicklungsportfolios in der Höhe von CHF 29.8 Mio. bzw. 4.2%. Die positive Wertentwicklung zeigt den qualitativen Fortschritt bei den Entwicklungsprojekten. Weiter stützte auch die Trendwende am Schweizer Zinsmarkt die Immobilienwerte.
Positives Momentum im Transaktionsmarkt genutzt
Die tieferen Zinsen haben auch den Transaktionsmarkt wiederbelebt. HIAG nutzte das veränderte Marktumfeld und veräusserte im zweiten Halbjahr 2024 sechs kleinere, nicht mehr strategiekonforme Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Aathal (ZH), Wetzikon (ZH) und Windisch (AG) deutlich über den letzten bilanzierten Werten. Die Verkäufe mit einem Bilanzwert von CHF 31.4 Mio. führten zu einem Erfolg in der Höhe von CHF 2.9 Mio. Der durch die Verkäufe wegfallende annualisierte Liegenschaftsertrag beträgt rund CHF 1.2 Mio.
Deutliche Steigerung des Reingewinns und positiver Steuereffekt
Das EBIT in der Höhe von CHF 93.3 Mio. (2023: CHF 70.4 Mio.) lag um 32.5% über dem Vorjahr. Die Fusion dreier Tochtergesellschaften per 1. Januar 2024 ermöglichte aufgrund der Nutzung von vorhandenen Verlustvorträgen liquiditätswirksame Steuereinsparungen sowohl im Berichtsjahr wie auch für das laufende Jahr 2025. Die Ertragssteuern in der Höhe von CHF 1.6 Mio. (2023: CHF 11.1 Mio.) setzen sich hauptsächlich aus latenten Steuern zusammen. HIAG steigerte im Geschäftsjahr 2024 den Reingewinn deutlich um 60.0% auf CHF 75.2 Mio. (2023: CHF 47.0 Mio.). Bereinigt um die Neubewertungseffekte lag der Reingewinn mit CHF 51.8 Mio. um 6.6% über dem Vorjahreswert (2023: CHF 48.6 Mio.). Aufgrund des guten Ergebnisses, der starken Finanzposition und der vielversprechenden Zukunftsaussichten wird der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung vom 17. April 2025 eine um 6.5% höhere Ausschüttung von CHF 3.30 je Aktie (Vorjahr CHF 3.10) vorschlagen. Die entsprechende Dividendenrendite zum Jahresende würde somit 3.9% betragen.
Hohe Finanzierungsflexibilität gepaart mit solider Bilanz
Am 3.Januar 2025 lancierte HIAG im Rahmen ihres «Green Financing Frameworks» ihren ersten Green Bond über CHF 100 Mio. mit einer Laufzeit von 5.3 Jahren und einem Coupon von 1.4%. Zusammen mit der auf Nachhaltigkeit ausgerichteten, kommittierten Syndikatskreditlinie, die zum Stichtag knapp zur Hälfte beansprucht ist, verfügt HIAG weiterhin über einen komfortablen Finanzierungsspielraum, um die laufenden und mittelfristigen Immobilienprojekte zu realisieren. Der Loan-to-Value (LTV) betrug Ende 2024 39.3% brutto bzw. 37.3% netto (31.12.2023: LTV netto 39.8%) und lag damit deutlich unter der selbst definierten Obergrenze von 45%. Die Eigenkapitalquote betrug per Stichtag hohe 55.2% (31.12.2023: 53.9%).
Vorreiterrolle bei der Publikation der Scope-3 Emissionen
Im Berichtsjahr erreichte HIAG in der Umsetzung ihrer Nachhaltigkeitsstrategie weitere Meilensteine. Neben der Inbetriebnahme neuer nachhaltigkeitszertifizierter Liegenschaften und den Fortschritten in der Projektpipeline wird im diesjährigen Nachhaltigkeitsbericht erstmals eine umfassende Übersicht über die Treibhausgasemissionen von HIAG präsentiert. Das umfassende Reporting deckt neu alle wesentlichen Scope-1-, -2- und -3-Emissionen ab. Damit setzt HIAG einen neuen Massstab in der Berichterstattung zu den Treibhausgasemissionen und übernimmt eine Vorreiterrolle im Schweizer Immobilienmarkt. Im Berichtsjahr wurden zudem die Nachhaltigkeitsstrategie umfassend aktualisiert und die langfristigen Nachhaltigkeitsziele erhöht. Ausführliche Informationen finden sich im separat publizierten HIAG-Nachhaltigkeitsbericht.
Ausblick
HIAG blickt optimistisch auf das Geschäftsjahr 2025. Zwar könnte die weiterhin zurückhaltende Stimmung im Industriesektor die Nachfrage nach gewerblichen Flächen dämpfen und der Einfluss der geopolitischen Unsicherheiten sowie der Wirtschaftspolitik der neuen US-Regierung lassen sich derzeit schwer abschätzen. Insgesamt dürfte sich die Stimmung am Schweizer Immobilienmarkt aber weiter aufhellen. Auch die anhaltende Zuwanderung wird die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Schweiz stützen. Zudem werden die weiteren von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in Aussicht gestellten Leitzinssenkungen die Immobilienwerte, den Transaktionsmarkt und die Finanzierungskosten positiv beeinflussen. Vor diesem Hintergrund und mit ihrem diversifizierten Geschäftsmodell, das auf den drei Geschäftsfeldern Arealentwicklung, Portfolio-/Asset-Management sowie dem Transaktions-Management basiert, sieht sich HIAG gut aufgestellt.
Telefonkonferenz und Live-Webcast
Am Montag, 3. März 2025, um 09.00 Uhr erläutern Marco Feusi, CEO, und Stefan Hilber, CFO, im Rahmen einer Telefonkonferenz mit Audio-Webcast das Jahresergebnis 2024 und beantworten Fragen.
Um an der Telefonkonferenz teilzunehmen, benützen Sie bitte die folgenden Nummern:
+41 58 310 50 00 (Schweiz/Europa) / +44 207 107 06 13 (UK).
Weitere internationale Nummern finden Sie hier: Dial-in-Liste
Unter dem folgenden Link kann am Webcast teilgenommen werden: Link zum Webcast
Aufzeichnung
Die Aufzeichnung des Webcasts wird unter diesem Link verfügbar sein: Link zur Aufzeichnung
