Steigende Zinsen und sinkende Preise: Droht auch der Schweiz ein Preisverfall auf dem Immobilienmarkt?

• Stillstand auf dem boomenden Schweizer Immobilienmarkt?
• SNB warnt vor sinkenden Immobilienpreisen
• Keine grossflächigen Preisrückgänge erwartet

Aufgrund der zuletzt deutlich gestiegenen Zinsen sind fallende Immobilienpreise keine Überraschung. In einigen Ländern sind die Immobilienpreise zeitweise sogar zweistellig eingebrochen, dort verzeichneten die Immobilienmärkte vor allem im Frühjahr deutliche Einbussen.

Abkühlung am Schweizer Immobilienmarkt

Den Schweizer Immobiliensektor schien die weltweite Entwicklung jedoch bislang nicht weiter zu tangieren. Das knappe Angebot habe trotz Höchstständen bei den Zinsen eine starke Abkühlung bei den Immobilienpreisen verhindert, sagte etwa Francis Schwartz gegenüber finews.ch. "Das höhere Hypothekarzinsniveau bringt den Schweizer Eigenheimmarkt weiterhin nicht aus dem Tritt. Bei den aktuell herrschenden Zinserwartungen ist nun jedoch mit einer Abschwächung der Preisdynamik beim selbstgenutzten Wohneigentum zu rechnen", so der Raiffeisen-Ökonom.

Die Schweizerische Nationalbank verweist laut AWP auf einen längerfristigen, leichteren Rückgang bei den Immobilienpreisen. So werde sich der Trend der letzten Monate fortsetzen und der Schweizer Immobilienmarkt stagnieren. Denn sowohl Einfamilienhäuser als auch Renditegesellschaften (Mehrfamilienhäuser) seien vom Preisrückgang betroffen.

In einem Artikel auf Inside Paradeplatz wird jedoch auf die sich mehrenden Warnzeichen für eine handfeste Krise am Schweizer Immobilienmarkt hingewiesen: Gehypte Startups wie das Zürcher Cloud-Bewirtschaftungsunternehmen Huperty gingen sang und klanglos in die Liquidation und einst begehrte Luxusimmobilien im Tessin oder auch Zürich drängten auf den Markt, was sich in der Angebotsfülle auf Immobilienportalen sowie Preisnachlässen niederschlage. Die "Mutter aller Schweizer Märkte" sei damit in Gefahr.

Saron-Hypotheken und Festhypotheken: Wie entscheiden die Käufer?

Aufgrund der zuletzt rückläufigen Entwicklung der Inflation setzen Schweizer Immobilienbesitzer und -käufer ihre Hoffnungen derzeit vermehrt in kurzfristige Zinssenkungen. Dies beeinflusst auch die Entscheidung der Schweizer Immobilienkäufer zwischen Festhypotheken, die für Sicherheit und Planbarkeit stehen, und dem Referenz-Zinssatz Saron (Abkürzung für Swiss Average Rate Over Night), dem durchschnittlichen Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken über Nacht gegenseitig Geld leihen. Dieser wird von der Börsenbetreiberin SIX berechnet und bewegt sich möglichst nahe am von der SNB vorgegebenen Leitzins.

Laut cash.ch ist ein Trend zu Festhypotheken festzustellen, der die Invertierung der Zinskurve auf dem Schweizer Hypothekenmarkt verdeutliche. Derzeit seien Saron-Hypotheken und Festzinshypotheken mit kurzer Laufzeit von Vorteil, denn Schnäppchen auf dem Festhypothekenmarkt (Zinskonditionen unter dem Marktangebot) seien nur für Immobilienkäufer mit Top-Bonität erreichbar. Viele Hypothekennehmer warteten daher ab, um bei sinkenden Zinsen in eine günstigere, längerfristigere Hypothek zu wechseln. "Wer dann in finanzielle Bedrängnis kommt oder nicht mehr ruhig schlafen kann, sollte auch in der aktuellen Situation eine längere Festhypothek abschliessen", empfiehlt allerdings Florian Schubiger von Hypotheke.ch laut chash.ch.

Kein Schreckensszenario für Gewerbeimmobilien erwartet

Für weiterhin robust hält der ehemalige Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff laut AWP den Schweizer Immobilienmarkt, die Zeit der steigenden Immobilienpreise sei zwar vorbei, ein grösserer Preisdruck sei jedoch weder am Markt für Mehrfamilienhäuser noch am Eigenheimmarkt festzustellen. "Drei bis fünf Prozent könnte es zwar abwärts gehen, aber sicher nicht zweistellig", so der Immobilienexperte, wobei er sich dabei vor allem auf Rendite- und Gewerbeliegenschaften bezieht.

Da eine hohe Nachfrage im Eigenheim- wie im Gewerbeimmobilien-Sektor (geringere Bautätigkeit und regulatorische Hürden für Neubauten) den Immobiliensektor weiter stütze, sehen die von AWP befragten Experten für den Schweizer Immobilienmarkt kein Schreckensszenario voraus. Bei Gewerbeimmobilien gäbe es laut Swiss Prime Site-Analyst Florian Hauber sogar eine strukturelle Übernachfrage, die nur zu 70 bis 80 Prozent gedeckt werden könne. Auch die Nachfrage nach Büroflächen habe laut einer Studie der Credit Suisse nach Corona wieder zugenommen.

Redaktion finanzen.ch